|
|
 プロフィール |
|
- Author:木場＠代表 秋田
- 住まいについてのお奨め情報など
東北の秋田市で、建築（新・増改築・リフォーム）・不動産業を営んでおります。アクセス解析は、サーチワードに応じた記事を書くために、設置しておりますので、ご理解のほどお願いいたします。
|
|
| カテゴリー |
|
|
|
| 最近の記事 |
|
|
|
| 月別アーカイブ |
|
|
|
| 最近のトラックバック |
|
|
|
| おすすめ商品！ |
|
|
|
| ブログ内検索 |
|
|
|
| RSSフィード |
|
|
|
|
| コスト公開が変える 住まい造り |
コスト公開に取り組みだして、実際に感じたことや、予想されることを列記してみました。これは、業者としての立場から感じたことです。
１．実行予算書や原価対比表の作成が不要になる。
２．追加や変更に即応しやすくなり、お客様のご理解も得られやすくなるようだ。
３．現場でのロスがダイレクトに響くので、これまで以上に真剣な施工管理となる。
４．企業の死命を決するのは、財務体質と間接費の削減となる。
いずれにしても駆け引きや、どんぶり勘定などの業界の悪しきイメージが払拭され、古い商習慣からも脱却をすることが出来ると思います。
|
| 不動産 引渡し |
おかげさまで、仁井田新田の土地の契約引渡しが終了しました。
現金での授受となったので、当社の女性陣が総出で札を数えました。
私も久しぶりにこれだけの現金を拝ませていただき、文字通り元気になりました。別に私の手元に残るお金ではないのですが・・・・・・
|
| 利は現場から 現場改善実施中 |
若手社員からの提案で、現場作業と施工監理の面で改善運動を実施中です。前述のコスト公開に備える意味でも、無駄な費用は無くさなければなりません。
ということで、打ち合わせ方法の改善、整理整頓の徹底などを行ってきましたが、物の整理とともに頭の中も整理されていくのが実感できました。「忙しいから」と言って、先送りしないで、これからも確実に実行していきたいと思っております。
現場のちょっとした作業改善のなかで、いい道具を見つけましたので、記録しておきます。
http://www8.plala.or.jp/woody-hu/newpage500.html
秋田市は好天が続き、現場の進捗も順調です。いよいよ、内装についての煮詰めをしているところです。
|
| コスト公開で住宅をつくる |
コスト公開で住宅をつくる
コスト公開については、下記のような動きがあるようです。３割のコストダウンがはかれたなどの、耳目を集めるニュースも見聞きするようになりました。現在はＣＭ手法が、注目されているようですが、私自身が取り組んでいる手法は若干これとは異なります。
参考ＵＲＬ：
http://www.open-net.co.jp/yama/opensystem/tishiki/nihonkai_010227.html
オープンシステム発祥の設計室 山中設計さま
http://www.open-net.co.jp/yama/2.kaisya/aisatsu.htm
（こちらはピュアＣＭの手法です。）
手法と理念そのものは、何ら反対する必要の無い素晴らしいものと思いますが、実際の運用上で、私自身の経験から疑念や疑問がありますので、列記してみます。もちろん山中設計様とは縁もゆかりも無い現場です。
＊＊＊ ＣＭ手法に対する、私自身の疑問 ＊＊＊
実際に、通常言われているＣＭの現場に参画した経験から、疑問点をいくつか抱いております。その現場では、
1.専門業者のいずれにも属さない仕事が現場で発生したときに、対処できる業者が居ないので、人のよさそうな業者さんのサービス工事になったり、おさまりの付かない仕上がりになったりしてしまった。
2.コストを圧縮できます。といいながら、現場協力費、安全費等の名目で、設計事務所に何％かの額を徴収されたので、当然、業者としてはその分を見積に見込むことになり。ゼネコンが総括した場合と比べ、最終的予算が圧縮できるとは思えなかった。
3.現場でおさまり上の問題点が発生した場合や、業者間の引き継ぎに齟齬が生じた場合にも、設計事務所さんが主体的かつ即断して調整していただければ良かったのだが、実際には現場管理経験の不足や現場に常駐者が居ないなどの理由で、現場が停滞したり、仕上がりに問題が発生したりもした。
4.アフターサービスは個々の専門業者が責任を持つ契約になっていたが、弱小規模の多い業界で、総括して「かし責任」を負う存在が居ないことは、エンドユーザーの損失になりかねないと思った。数年後、クレームが発生した場合、その業者が存続しているのかどうか、すこぶる怪しいと思える業者さんも現場に居たので・・・・
もちろん現場管理能力に優れた設計事務所さんであれば、以上の問題の多くは解決できるでしょうし、かし責任については設計事務所さんが総括の責任を施主様に負うという契約であれば問題はないかと思います。
ならば、設計事務所さんが請負をしたようなもので、個々の専門業者さん分の実質的金額（一般に直工費といいます）を公開していると言うことで、私が考えているコスト公開の手法と似たものになるかと思います。
私の考えているコスト公開とは、ゼネコンであれ、工務店であれ、設計事務所であれ、直工部分のコストは正直に公開・開示を行い、それに諸経費を付加した金額で契約させていただく代わりに、総合的な施工調整や見積外の作業の発生や、竣工後のアフターサービスに責任を持って請け負うといったものだからです。
設計事務所さんがＣＭ手法の主体となってきたのは、設計事務所さんの本来の役割が施主様側にたった設計・監理を行ってきたことの延長で、より透明性の高い（信用のできる）コスト圧縮が期待されたためでしょう。
ならば工務店やゼネコンが同様の手法をとることは不可能なものでしょうか？「業者は隙さえあれば、暴利をむさぼろうとする」そう考える方は、どうしても第３者である設計事務所を活用するべきでしょうが、これからは施工業者側もコストを積極的に開示する時代が来るものと、私は考えております。
その時には、現在のＣＭ手法もカタチを変えることになると・・・・・
なぜなら、既に直工費からは儲けることの出来ない時代になっているからです。これは歴然とした事実です。
積算単価・労務単価の公表やインターネットの普及により、誰であれ仕入れ価格並みの金額で物を買ったり、施工やサービスを頼んだりすることが出来るようになっています。
役所工事の積算も直工部分は、ほとんど現場で実際に掛かる費用しか積算してくれない状況です。
これからの施工業者の存在意義は、諸経費とも言われる管理費部分をいかに妥当で適切な金額に収めて経営的に成り立たせるかと、直工部分をいかにコスト公開に堪えうる価格と品質のものに出来るかに掛かってきていると思っております。
以前は、かなりサービスをさせていただいた（と自分では思っていた）お客様から、「まだ半分も儲かっているんだろう」といわれたこともありました。そう思わせた自分に責があるものとは云え、残念な気持ちは今でも忘れられません。
私自身は、施工業者の管理業務への予算を正当なものと理解していただけるお客様には、直工部分のコスト公開をすることを積極的に行ってもかまわないと、考えております。
そしてすでに、いくつかの現場ではコスト公開を試行してきており、透明性の高い見積作成と、ご納得をいただいてからの契約をしていただくことが出来ています。
これが先進の、当社独自の手法などと宣伝する気持ちもございませんし、どんな業者さんでも取り組めることと思います。私は当たり前であろうことを、何とか当たり前に継続していけたらと考えるのみです。
これからもコスト公開の具体的説明をしていきたいと思っております。
|
| 昨日の現場進行状況 |
仁井田Ｓ様邸：雨の予定が降らなかったお陰で、外壁施工が進みました。１階２階の張り分けのバランスを確認したいところです。
化粧幕板はアルミ製を使用します。防火サイディングと同質の材では、凍害のため早く劣化してしまいますので、最近ではアルミ製かガルバリュウム鋼板製のものを使用しております。
河辺Ｋ様邸：こちらも外壁下地組みが大分進みました。外壁材は、２５日に秋田入りの予定です。（２階部分は、別便）
どちらもそろそろ電気設備位置のチェックなど、一覧表にしたがって自主検査の時期になりました。
仁井田：柱建て、屋根下地、サッシ取り付けまで、板金屋さんとの引継ぎもスムーズに終了。外壁を明日以降、予定。
Ｏ様邸：明日より着工のため、社内ミーティング。明朝、大工とも手順を確認してからダンプで向かう。
|
| お客様との約束事 |
「契約さえすれば勝ち」
２０年近く前の若い頃、出入させていただいていた住宅会社ですが、営業マンの事務所に入ると上記のようなスローガンを掲げていました。
懇意の社員に聞いたところでは、図面や見積りが不完全であっても契約をして契約手付金をいくらかでも預かれば、お客様はキャンセルや業者の変更をしにくいので、最初はなるべく気に入られるようなことを並べて、契約を急ぎなさいという意味だそうです。
逆に言えば、それだけ建設関係は競合が激しく、9分９厘決まったと思っていたお客様に、土壇場で心変わりをされたりすることが多いということでしょう。
ただその会社ではその後、追加工事の発生や打合せの不備などで、かなりのお客様と問題が生じたようで、下請として現場に入っていた我々にもそのツケが廻ってくることもありました。
そんな時、当時の私は、下請はやりたくないな。小さい工事でもいいから、直接お客様と打合せをしての仕事をしたいな。と、思ったものです。
また、自分だったらちゃんと納得してもらってから契約するのに。とも、思いました。
これまでにお客様の多くがリピーターとして、弊社を育てていただいたおかげで、１つ目の思いはほぼ達成することが出来ましたが、２つ目については、まだまだ改善と努力を必要とします。
言葉が足りないためや、説明したつもりでも伝え方が不十分であったために、お客様にご迷惑をおかけすることは皆無とは言えないからです。時間が足りずに見切り発車となることも、未だにあります。
それでも理想としてのこの思いは持ち続けていたいと思っております。
お客様への約束事
（ホームクリエイト秋田・木場（株）・ERA木場 共通指針）
� ‥�社では、しつこい訪問営業は、行いません。
�◆ゞ般海料瓦討砲錣燭辰董�建築基準法、建設業法、宅地建物取引業法その他の関係法令等を遵守し、適切なご提案・施工を行います。
�� お客さまに内容を十分ご理解いただけるよう、知識の修得、研さんに励み、わかりやすいご説明に努めてまいります。
�ぁ，�客様のご要望、状況、ご予算を総合的に勘案し、最適な方法をご選択いただけるように努めてまいります。
�ァ“駘僂汎睛討鮟淑�にご理解いただき、ご納得した上での契約を結ばせていただいきたいと願っております。そのために、プランのメリット面ばかりでなくデメリットも説明をいたします。
�Α，漢蠱未謀�たっては、お客様の立場に立ち、時間・場所について十分配慮するよう努めてまいります。
�А｜楼茲忘�ざした会社としてご信頼いただけるように、アフターサービスにも誠心誠意、対応いたします。
�─，�客様のご意見・ご要望に対応することで、今後の会社運営に活かしていく、開かれた会社を目指しております。
これに追加するべく検討中なのが、次の事項です。
業務上知りえたお客様の事情などは、決して外部へは漏らしません。住所、電話番号などの個人情報はプライバシーポリシーに基づき、適切に管理し、お客様との連絡やアフターサービス以外の目的に使用することはありません。
ご家庭内に入り込んでの仕事なので、これまで以上にこのことを肝に銘じて、社内でも徹底していきたいと思います。
|
| 買おうかどうか？迷っているときには！ |
＜物件選択をベストに行う方法＞（私案）
物件の優劣が判断できないとか、様子を見ながら決めようとか、目移りして考えているうちに、チャンスを逃してしまったという買主様が多くおられます。
本当に希望通りの物件に出会い、後々まで満足できるような判断を迷わずするには、どうしたら良いでしょう？
私がお奨めするのは、メモ用紙を用意して、まず、現在の住まいで、気に入っている点は何か？思いつくまま、書き出すことです。そして、これらに１．２．３．と順番を付けてみます。
次に、現在の住まいで、不満な点は何か？これらも思いつくまま、書き出してみます。これらにも１．２．３．と順番を付けます。
このメモを、日時を変えて、見直します。夫婦、家族でも、検討してみます。
このようにして作ったメモを、不動産業者に見せて下さい。プロであればそのメモの行間からお客様が希望するイメージの全体像を掴み、親身で的確なアドバイスをします。そのうえで物件を見ます。物件が、気に入っている点と不満な点の１〜３をクリアしていれば、それが買主様がこだわるべき、真の希望物件だと思います。
迷わずに、決断されることをお奨めします。
|
| 不動産営業上の誓約 |
その１．
弊社では、不動産の媒介契約を結ばせていただく上で、以下の点について誓約いたします。
１．仲介料について
売り主様にご納得いただける条件で、仲介手数料を設定させていただきます。
「建築条件付きで販売するので」とか、「買い主側から手数料をもらうので」といった条件で、売り主様にご負担いただかないことを、営業の目玉とされる業者さんも確かに存在しますが、弊社では後述するように、「長引かせずに、適切な価格で販売する」ために、十分な宣伝と、実際に労力をかけた販売活動を行いたいと思っておりますので、売り主様のご負担ゼロでの受託は、経営的にあり得ないと思っております。
また成約・販売がなって後も、売り主様への税務等のアドバイス等、買い主様側へのアフターサービスの継続など、企業を存続させてはじめて果たせる責任もあることから、事業として適切な収益は得たいと考えます。
実例として、ある業者さんに一度は販売をお願いしていた物件ですが、４ヶ月間、新聞広告を２回、折り込みチラシを１回入れたものの、電話での問い合わせが１件有っただけでした。当社が責任上、直接乗り出して、１物件に絞った折り込みチラシ（経費として２０〜３０万円かかります）と、自分たちの足で近隣および集合住宅への手配り配布、潜在見込み客への直接交渉などを行った結果、１ヶ月以内で買い主様との契約が成立したことがあります。
また、仁井田地区内で「建築条件付き」でしばらく売れ残っている住宅地がありましたが、弊社は、買い主様からも仲介料をいただいて販売することが出来ました。
もちろん、売り主様が「多少時間は掛かっても良いから、なるべく費用をかけずに、なるべくはタダで販売してほしい」という、ご意向であれば、それはそれで検討いたしますが・・・・・。
２．一点集中について
弊社の不動産事業部は、開設したばかりでお任せいただいている物件の数も少ないのですが、その分、一つ一つの物件を早く、適切な価格で仲介させていただくために、一点集中、短期決戦の気持ちで取り組んでおります。
反対に、数多くの物件を揃え、時には他社が依頼を受けている物件も情報として含めて、まとめて宣伝をして、一物件当たりの宣伝コストを低く抑えようとする営業スタイルも有ります。
通り一遍にセオリー通りに、現地に看板を立て、電話での問い合わせが有れば、資料をファックスして、相手からの反応を待つ。といった流れ作業、日常的なルーチンで契約を期待したり、同業他社さんが客付けをしてくれるのを待つ姿勢くらいの方が、不動産事業として、リスクと経費の少ない手法だとは思います。
しかし、弊社はそのようなスタイルは目指しません。
おこがましい言い方かも知れませんが、弊社が不動産部を開設した理由は、「相談してくれた方にお役に立ちたい」＝「お任せいただいた物件については、契約・引渡しまで、責任を持って成し遂げたい」というものです。
そのためには多少不器用であっても、一意専心の気持ちで、凡事徹底を道しるべに活動して行きたいと願っておりますので、ご理解をいただければ幸いです。
買い主様側への誓約は、その２にて・・・
|
| 断熱化リフォームで補助金を獲得！ |
新エネルギー・産業技術総合開発機構助成金
以前にも書いてましたが、断熱化リフォームをする際に補助金（おそらく１／３、上限有り）をもらえる制度があり、今年度の説明会が６月２１日に有ります。
公募受付期間が７月２０日までだそうなので、住まいを暖かくしたいと考えておられる方は、サッシ屋さんか建築業者に早めにご相談されることをお奨め致します。
制度の正式名称は、「住宅・建築物高効率エネルギーシステム導入促進事業」（住宅に関わるもの）で、事業主体は、独立行政法人 新エネルギー・産業技術総合開発機構（ＮＥＤＯ技術開発機構）です。詳細は、
http://www.nedo.go.jp/
よりご覧下さい。
|
| 本日の現場 |
本日のS様邸の様子です。構造用合板を全面に張ることで、家全体の強度が高まります。柱や梁が点で接合される、通常の在来軸組工法よりも、合板が張られて面となった壁同士が組み合わされた構造の方が外力に対して丈夫で安定するからです。
またこの合板が気密層となり、断熱性能を高める役割もします。
かっては、この機能を得るために坪当たり５万円も材料費がアップする断熱パネルを使用していましたが、現在は断熱材の性能アップに伴い経済的な通常の部材の組み合わせで、目的の性能を達成させています。
一方、K様邸の進捗度も同程度になってきました。合板を張り終われば、サッシの取付です。今回は、性能値だけでなく意匠性も考慮して、アルミ樹脂複合サッシを取付します。
断熱性能だけを考えれば樹脂の滑り出し窓で、ペアガラスにはLow-Eガラスなどを使用するのがベストなんでしょうが・・・・・
これからは天候によって、内外のいずれかを進めていくことになります。
|
| 求む！テナント |
飲食店向けのテナントを探しています
店舗３０坪程度
駐車場１５台程度が希望です
幹線道路に面して無くても構わないそうです
情報が有りましたらお寄せ下さい
|
| 建て方 開始！ |
本日からＳ様邸の建て方が始まりました。大工さんが5人で朝から、手早く組み立てていきます。クレテックという金物を使用したプレカット部材ですので、思っていたよりも早く、２階の床下地まで組み上がりました。
天気も何とか持ち続けてくれたので、願わくはもう４日間、雨が降らないで欲しいです。
何はともあれ、安全第一で作業を進めています。
|
| 【新着不動産】売地 秋田市河辺和田 |
現況１００坪 坪単価６万円にて ２分割可
小学校近く
家賃並みの支払いで新築住宅が可能
|
| どんな会社を目指すのか？ |
最近、若かりし頃の日記や勉強の記録を読み返す機会が増え、感じているのが１０年位前には、すぐにでも実現できるように考えていた計画や技術の習得が、今頃になってようやく何か見えてきたかな？と、いうことです。
当時、それだけ無謀で自分を過信していたのだろう。おかしいやら、恥ずかしいやらなのですが、ひとつだけ嬉しかったのが、その頃に思い描いた方向が今も変わっていないということです。
飽きっぽくて根気に欠ける自分としては簡単に宗旨替えでもしていそうなものなのですが、意外に長く目標を持ち続けて来れたことが驚きでした。（その歩みはあまりに遅く、まわり道だらけでしたが）
会社をしっかりとしたものにしたい気持は当然あるのですが、人数を増やしすぎることも、目が全く届かなくなるほど現場が増えることも自分のがらには合わないように思えます。
同様に施工技術に特化したり、デザインや工法で独自性をはかる企業としても、世の中は期待していないように思えます。
もちろんだからといって研鑽を怠るということでは無く、今以上に気配りの行き届いた快適な住まいを作ることと、どんなことにでもご相談に応じれる幅の広さをこれからも学んで生きたいと思ってます。
|
| お役に立ち隊 |
お役に立ち隊のホームページを更新しました。
http://oyakunitatitai.kt.fc2.com/index.html
今後はお役に立ち隊もブログが中心になると思います。
最近、メールでのお問い合わせも増え、営業的にも来年のリフォームを既に受注するなど、うれしいことが続いております。
これからも宜しくお願いいたします。
|
| 【新着不動産】敷金礼金なしのアパート |
秋田市旭北錦町
築１０年 ２ＤＫ（６畳+８畳+６ＤＫ）
月５５，０００円で、敷金・礼金ともにサービスします
官公庁街が目と鼻の先で、立地条件は最高です。
詳細は、お問い合わせください。
|
| 引越し手伝う！ |
貸家を紹介したお客様であり、友人でもあるKさんの引越しに手伝って来ました。本業の方ほどでは無いとは思いますが、私も彼も引越しは色々とお手伝いしてきたので、慣れているなあというのが実感で、お昼ごろから始めて４時には大まかなものを全部運び終わりました。
引越しは多分、転勤が多かった方は別として、一般の方には何から手をつけて良いのかわからないことのひとつだと思います。何とか引越しセンターなどの専門業者さんが、割といい値段で請け負って居られるのを聞くことからもそう思います。
もし、自分たちの手間を惜しんでお金で時間を買うという考えであれば問題は無いのですが、予算はいくらでも新居を快適にするためにこそ使いたいというのであれば、引越しの費用にもメスを入れざるおえません。
また、安く上げようと友達を沢山頼んでいるお客様を見たこともありますが、終わってから御礼をしたり飲ませ食わせをしたり、何よりも船頭が沢山居るだけで、人数の割には仕事がはかどらないこともありますので、これも考えものです。
まずは、自分たちだけでできること、専門家を頼まなければ出来ないことをはっきりと確認してみます。タンスやベッドなどの運搬は、それなりの車両が無ければ当然無理ですし、運び方もコツが要りますので、運送業者か経験者を必要とします。特にピアノはやはり、専門業者のほうが宜しいでしょう。
重さにもよりますが慣れていればタンスなどは衣類を入れたまま運搬できますので、事前に空にしておくなどの準備も不要です。
一方、食器棚や本棚は中身を事前に段ボールなどに移しておくと、当日に難儀しないで運べます。食器は毎日使うので前の日に一気に仕舞い込むといった方も多いのですが、毎日使う食器だけを残してそれ以外は、もっと以前から余裕を持って箱詰めしたいものです。新聞紙などで包んでから箱に入れれば運搬の際にも壊れません。隙間の充填にはタオルやＴシャツの使用も有りだと思います。
書籍も引越しの後で整理をするよりは、箱詰めの際に仕分けした方が楽です。このとき使用する箱はあまり大きくならないようにしてください。本の重さはまとまればかなりのものに成りますので、ひとつの箱で大量に詰めるより、大きさのそろった箱いくつかに分散して運んだ方が、楽です。（バケツリレーのように運ぶことも出来ます）
当日は、奥様はなるべく物を運ばないで、何処に何を運び込むのか、間違いが無いかをチェックすることです。また、運び込む順番によって、その後の整理が不要の労力を必要とする場合があります。例えば書籍を部屋に運んでから、その前に本棚を置くことなどは、絶対に無いようにさせてください。
確実に押入れやクローゼットにしまいこむ物は、引越しの最中に整理しながら入れてしまうことも部屋が早く片付くテクニックのひとつです。
ゴミや汚れに目が行ってしまい、あわてて掃除を始められる奥様も多いのですが、ここは心を鬼にして、もっぱら全体の進行を監視する立場に身を置き続けてください。
これまでの住んでいた家の跡片付けや清掃などは、割り切って別の日に行ったほうが良いことも有りますから（まずは新居の整理に専心）、引渡しの直前の引越しは止め、余裕のある計画を立ててください。
|
| 現場状況 S様宅 |
連休前の現場状況です
ポーチの土間にも断熱材を入れています
５月９日から建て方の開始です
|
|
|
