快適住まいの創造　思いつくままコスト公開

コスト公開の一例

こちらの記事によると、住宅設備機器の仕入原価を公開して販売している店舗が、現れたそうです。販売価格は、仕入れ価格に一律５％を加えたものということ。公表される仕入れ価格の信憑性を、どのように確保するかという点が課題と思いますが、面白い取り組みと思います。
　最近の工事では、直接工事（諸経費などを除いた部分）では、利益を上乗せすることが難しいので、せめて５％を確保できるのであれば、このような方法も有りだと思います。

テーマ:リフォーム - ジャンル:ライフ

【2006/09/13 14:40】コスト公開 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

コスト公開の話①

　そもそも住宅の価格は、誰が決めるものなのでしょうか？
　何も経済学のテーマとして大上段に構えるわけでは無いのですが、業者間の競合の結果、市場が価格を決める面も有ることは有るのですが、これまでの建築に関わる方の多くが、コストを積み上げることで価格を決定する方法をとられてきたと思います。つまりは業者側が、価格を決定してきたわけです。
　コストの圧縮に取り組んでも、それは業者の利益を高めるためのもので、施主様に還元されることは少なかったのでは無いでしょうか？
　その一方で、融資のお手伝いから、確認申請の代願など、サービスで行って居ることにも、費用が掛かっていることは、忘れているようです。

　企業側の経営努力や効率化で原価が圧縮されたのであれば、企業の努力結果として正当に受け取っても差し支えないとは思いますが、もしそれが、契約後の仕様変更などでのコスト変動であればどうでしょう？？
　原価圧縮になった分については、頂かないか、別の予算にまわすことを行うべきでしょうし、施主様からの要望で予定以上の仕様になる場合は、その差額について事前に見積などで了解をいただき、しっかりと請求させていただくのが、本来の姿かと思います。

　新築やリフォームでの金額に関わるクレームの多くが、この辺りでの、施主様と業者のすれ違いから発生しているようにも感じます。これを解決するためにも、コスト公開の手法は有効と、考えています。
　せっかく頑張って造るお住まいなのですから、その建築途中に気分を害する出来事は、絶対に避けたいのが双方の本音なのですから、どちらか一方の不満や犠牲は避けたいものです。
　
　当初から詳細な見積を作成し、その積算と値決めの根拠を明示しておけば、その後の追加変更の際にも、お互いに納得のいく調整がはかれるものと思います。

【2005/06/18 07:00】コスト公開 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

コスト公開　リフォームの場合

　施主様に納得していただけるコスト公開の第一歩は、分かり易く詳細な見積を作成することと、見積の根拠を明らかにすることと考えています。

　普通のリフォーム工事などは、自社施工の場合もありますし、専門業者さんから事前に見積をもらわないで自分で積算してしまうことも普通ですので、業者さんからの見積を添付するわけにはいきません。
　そのため、積算したときの計算経過の表や拾い出しに使った図面を添付したりすることもありますし、何よりも単価が妥当かどうかをご納得いただくために私が収集しているリフォーム工事業者さんやホームセンターの宣伝チラシを提示することもあります。

　例えば、写真のお宅では屋根塗装の見積をさせていただいたのですが、積算時に写真や図面から拾った数量と実際に施工の際に計測した数量は、小数点以下の誤差で合っていました。

　これは、積算の根拠を提出するために、慎重に計算したからなのです。その位は当然のことと思われることでしょうが、案外そうではないのがこの業界です。○○工事　1式　○○円といった見積や、設計事務所からいただいた数量が現場とはまるで違うことなど、良く見聞きします。
　そして当然、塗装工事の㎡単価も各種チラシをつき合わせて、後々、「高かった」と言われないように検討を重ねた価格を値入しました。そして、その資料も見ていただいたので、数日後にご注文もいただくことができました。

　当社もまだまだ完璧ではないのですが、これからも詳細で正確な見積を心がけていきたいと思っています。

【2005/06/15 20:00】コスト公開 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

コスト公開で変わる　住まい造り②

　ローコスト住宅
　高断熱高気密住宅
　性能保証住宅
　オール電化住宅・・・・・
　
　新築住宅を巡る流行のキーワードが、色々と氾濫しておりますが、結局のところ性能や仕様で業者を選ぶことには意味がないような気がします。
　なぜならどんな革新的な工法でも、目を引く意匠（デザイン）でも、取り組んでみようと思えば、普通の業者（プロ）であれば、簡単に真似も出来るほどに情報も資材も行き渡っているご時世だからです。

　それよりもお客様の立場になれば、
「無駄なお金は使いたくない」「納得した上で契約したい」ということが、最終的な選択の要素の一つとして有るかと思います。

　それについて、色々と考えた結果、たどり着いた結論が「コスト（原価）公開」です。

　では、コスト公開とはどんな手法なのでしょうか？簡単に言えば、専門業者さんの工事部分については業者さんからの見積書を、資材に関してはメーカーや問屋からの見積書をお客様にもお見せするということです。

　「何にどれくらいかかるか分からない」と、いったこれまでの見積から、本当に幾らかかっているのかが分かる見積への変身と言っても良いでしょう。

　この見積がご予算と希望に合えば、納得して契約することがお互いに出来ると思いますが、如何でしょうか？
　詳しい内容については、また、順次書き込みしていきます。

【2005/06/02 08:48】コスト公開 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

コスト公開が変える　住まい造り

コスト公開に取り組みだして、実際に感じたことや、予想されることを列記してみました。これは、業者としての立場から感じたことです。

１．実行予算書や原価対比表の作成が不要になる。

２．追加や変更に即応しやすくなり、お客様のご理解も得られやすくなるようだ。

３．現場でのロスがダイレクトに響くので、これまで以上に真剣な施工管理となる。

４．企業の死命を決するのは、財務体質と間接費の削減となる。

いずれにしても駆け引きや、どんぶり勘定などの業界の悪しきイメージが払拭され、古い商習慣からも脱却をすることが出来ると思います。

【2005/05/31 13:06】コスト公開 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

コスト公開で住宅をつくる

コスト公開で住宅をつくる
　コスト公開については、下記のような動きがあるようです。３割のコストダウンがはかれたなどの、耳目を集めるニュースも見聞きするようになりました。現在はＣＭ手法が、注目されているようですが、私自身が取り組んでいる手法は若干これとは異なります。

参考ＵＲＬ：
http://www.open-net.co.jp/yama/opensystem/tishiki/nihonkai_010227.html
オープンシステム発祥の設計室　山中設計さま
http://www.open-net.co.jp/yama/2.kaisya/aisatsu.htm
　（こちらはピュアＣＭの手法です。）
　手法と理念そのものは、何ら反対する必要の無い素晴らしいものと思いますが、実際の運用上で、私自身の経験から疑念や疑問がありますので、列記してみます。もちろん山中設計様とは縁もゆかりも無い現場です。
　
　＊＊＊　ＣＭ手法に対する、私自身の疑問　＊＊＊
　
　実際に、通常言われているＣＭの現場に参画した経験から、疑問点をいくつか抱いております。その現場では、

1.専門業者のいずれにも属さない仕事が現場で発生したときに、対処できる業者が居ないので、人のよさそうな業者さんのサービス工事になったり、おさまりの付かない仕上がりになったりしてしまった。

2.コストを圧縮できます。といいながら、現場協力費、安全費等の名目で、設計事務所に何％かの額を徴収されたので、当然、業者としてはその分を見積に見込むことになり。ゼネコンが総括した場合と比べ、最終的予算が圧縮できるとは思えなかった。

3.現場でおさまり上の問題点が発生した場合や、業者間の引き継ぎに齟齬が生じた場合にも、設計事務所さんが主体的かつ即断して調整していただければ良かったのだが、実際には現場管理経験の不足や現場に常駐者が居ないなどの理由で、現場が停滞したり、仕上がりに問題が発生したりもした。

4.アフターサービスは個々の専門業者が責任を持つ契約になっていたが、弱小規模の多い業界で、総括して「かし責任」を負う存在が居ないことは、エンドユーザーの損失になりかねないと思った。数年後、クレームが発生した場合、その業者が存続しているのかどうか、すこぶる怪しいと思える業者さんも現場に居たので・・・・

　もちろん現場管理能力に優れた設計事務所さんであれば、以上の問題の多くは解決できるでしょうし、かし責任については設計事務所さんが総括の責任を施主様に負うという契約であれば問題はないかと思います。

　ならば、設計事務所さんが請負をしたようなもので、個々の専門業者さん分の実質的金額（一般に直工費といいます）を公開していると言うことで、私が考えているコスト公開の手法と似たものになるかと思います。
　私の考えているコスト公開とは、ゼネコンであれ、工務店であれ、設計事務所であれ、直工部分のコストは正直に公開・開示を行い、それに諸経費を付加した金額で契約させていただく代わりに、総合的な施工調整や見積外の作業の発生や、竣工後のアフターサービスに責任を持って請け負うといったものだからです。

　設計事務所さんがＣＭ手法の主体となってきたのは、設計事務所さんの本来の役割が施主様側にたった設計・監理を行ってきたことの延長で、より透明性の高い（信用のできる）コスト圧縮が期待されたためでしょう。
　ならば工務店やゼネコンが同様の手法をとることは不可能なものでしょうか？「業者は隙さえあれば、暴利をむさぼろうとする」そう考える方は、どうしても第３者である設計事務所を活用するべきでしょうが、これからは施工業者側もコストを積極的に開示する時代が来るものと、私は考えております。

　　　その時には、現在のＣＭ手法もカタチを変えることになると・・・・・
　
　なぜなら、既に直工費からは儲けることの出来ない時代になっているからです。これは歴然とした事実です。
　積算単価・労務単価の公表やインターネットの普及により、誰であれ仕入れ価格並みの金額で物を買ったり、施工やサービスを頼んだりすることが出来るようになっています。
　役所工事の積算も直工部分は、ほとんど現場で実際に掛かる費用しか積算してくれない状況です。
　これからの施工業者の存在意義は、諸経費とも言われる管理費部分をいかに妥当で適切な金額に収めて経営的に成り立たせるかと、直工部分をいかにコスト公開に堪えうる価格と品質のものに出来るかに掛かってきていると思っております。

　以前は、かなりサービスをさせていただいた（と自分では思っていた）お客様から、「まだ半分も儲かっているんだろう」といわれたこともありました。そう思わせた自分に責があるものとは云え、残念な気持ちは今でも忘れられません。
　私自身は、施工業者の管理業務への予算を正当なものと理解していただけるお客様には、直工部分のコスト公開をすることを積極的に行ってもかまわないと、考えております。
　そしてすでに、いくつかの現場ではコスト公開を試行してきており、透明性の高い見積作成と、ご納得をいただいてからの契約をしていただくことが出来ています。

　これが先進の、当社独自の手法などと宣伝する気持ちもございませんし、どんな業者さんでも取り組めることと思います。私は当たり前であろうことを、何とか当たり前に継続していけたらと考えるのみです。
　これからもコスト公開の具体的説明をしていきたいと思っております。

【2005/05/24 06:57】コスト公開 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

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